logo

VORSCHLAG FÜR HAUSINSPEKTION ZUM SCHUTZ VON FHA-KLEIDERN

Die 800.000 Eigenheimkäufer, die jedes Jahr das größte Wohnungsbaufinanzierungsprogramm der Bundesregierung nutzen, scheinen kurz davor zu stehen, ein Verbraucherschutzniveau zu erreichen, das anderen Eigenheimkäufern fehlt: obligatorische Hausinspektionen vor dem Kauf mit einem dreitägigen Rechtsanspruch auf Rettung der Deal.

So entfernen Sie den Fensterflügel

Nach der Gesetzgebung, die jetzt im Repräsentantenhaus anhängig ist, kann niemand ein Haus kaufen, das älter als ein Jahr ist und eine Hypothek der Federal Housing Administration hat, ohne zuvor eine detaillierte, professionelle Inspektion und einen Bericht über die 'physische Struktur und die Systeme' der Immobilie zu erhalten . Die Kosten für die obligatorische Inspektion würden nicht höher als 300 US-Dollar sein, und dieser Betrag könnte dem Hypothekensaldo hinzugefügt werden.

Der Inspektor würde vom Hauskäufer aus einer von der FHA genehmigten Liste qualifizierter Inspektoren in der Region ausgewählt werden. Die Inspektoren wiederum müssten ihre Arbeit nach den Standards der größten Berufsorganisation auf diesem Gebiet, der American Society of Home Inspectors, oder nach anderen von der FHA vorgeschriebenen „gleichwertigen“ Standards durchführen.

Der Gesetzentwurf, der dem Unterausschuss für Wohnungsbau einstimmig verabschiedet wurde und Anfang September im House Floor verhandelt werden sollte, würde versuchen, eine der eklatantesten Schwächen des FHA-Hypothekenprogramms zu beheben: häufige, oft tragische Fälle, in denen Käufer in Häuser einziehen, die von Mängeln durchzogen sind, die eine professionelle Inspektion hätte festgestellt. Im vergangenen Jahr zahlte die FHA Versicherungsansprüche für landesweit 71.599 ausgefallene Wohnungsbaudarlehen, von denen viele Immobilien in einem so schlechten Zustand betrafen, dass Käufer sich Reparaturen nicht leisten konnten.

Die Gesetzgebung hätte in diesem Jahr eine besondere Bedeutung, da der Kongress wahrscheinlich die Reichweite des FHA-Programms erweitern wird, indem er die maximale Hypothekengrenze von 170.362 US-Dollar auf 197.620 US-Dollar erhöht. Dieser Anstieg wird wahrscheinlich das Volumen der FHA-Kreditaktivitäten in teureren Märkten wie Kalifornien und dem Nordosten erhöhen.

wie viele Portionen Obst

Obligatorische Inspektionen würden FHA-Kreditnehmern ein zusätzliches Maß an Schutz bieten, das sie dringend benötigen, so die Verbrauchergruppen, die die Änderung unterstützen. Liz Ryan, eine Wohnungsspezialistin bei National People's Action, einer in Chicago ansässigen Interessenvertretung für die Nachbarschaft, sagte, dass 'im Moment {FHA-Kreditnehmer} nichts bekommen', außer einer Bewertung, die sich wenig Mühe macht, körperliche Mängel zu bewerten.

Kreditgeber sind 100-prozentig vor Verlust geschützt, wenn sie eine FHA-Hypothekenversicherung abschließen, sagte Ryan. Aber Ryan und andere Befürworter machen sich keine Illusionen, dass obligatorische Inspektionen alle Probleme der FHA mit schlechten Eigenschaften lösen werden.

'Das wird nicht perfekt', sagte sie, 'aber es ist besser als nichts.' In Fällen, in denen Häuser mit Mängeln, die die Inspektoren übersehen haben, „zumindest der Verbraucher jetzt einen Regress“ gegen den Inspektor hat.

Nach den derzeitigen Branchenpraktiken sind Hausinspektionen sowohl für die FHA als auch für konventionelle nichtstaatliche Kreditnehmer freiwillig. Käufer, die sie haben wollen und bereit sind, dafür zu zahlen, können eine Kontrollmöglichkeit in den Kaufvertrag einbauen.

Hypothekenbanken, Immobilienmakler und die FHA lassen es lieber so und lehnen die anstehende Rechnung ab. Die FHA ihrerseits hat ein neues Formular „Bewertungsbedingungen“ entworfen, das von Gutachtern an Käufer zu übermitteln ist. Obwohl im Entwurfsformular betont wird, dass es „nicht als Inspektion betrachtet werden sollte“, würde es die Gutachter zwingen, offensichtliche Mängel in einer langen Liste mechanischer und struktureller Merkmale des Hauses zu identifizieren. Die Hauskäufer können dann verlangen, dass der Verkäufer die Probleme behebt und einen Inspektor beauftragen, um sich zu vergewissern, dass die Arbeiten ordnungsgemäß abgeschlossen wurden.

Ira Peppercorn, ein hochrangiger Beamter der FHA, sagte, die Anordnung von Inspektionen werde Hauskäufer mehr Geld kosten – schätzungsweise 250 Millionen US-Dollar pro Jahr – und die Beteiligung der Regierung an Immobilienverkäufen erhöhen. Er hinterfragt auch, ob es genügend ausgebildete, kompetente Inspektoren gibt, um jährlich 800.000 obligatorische FHA-Inspektionen durchzuführen.

20-in-1-Shampoo

Makler- und Hypothekenbanken-Handelsgruppen sind ebenfalls gegen die Gesetzesvorlage und argumentieren, dass sie FHA-Verkaufstransaktionen unnötig vermasseln und FHA-Kredite mit niedrigen Anzahlungen auf dem Gesamtmarkt weniger wettbewerbsfähig machen würden.

Wie auch immer, bis Ende dieses Jahres werden FHA-Darlehensantragsteller wahrscheinlich einen verbesserten Schutz gegen physische Mängel in den von ihnen gekauften Häusern erhalten, entweder durch strengere FHA-Bewertungsstandards oder vom Kongress angeordnete Inspektionen.

In der Zwischenzeit hier ein kleiner Ratschlag für jeden, der ein Haus kauft: Lassen Sie es von einem kompetenten Fachmann inspizieren und begleiten Sie ihn oder sie bei der Inspektion, damit Sie wissen, was Sie kaufen. Und kaufen Sie nicht nur anhand von Preisangeboten einen Inspektor. Die am wenigsten kostspieligen Inspektoren erstellen oft die am wenigsten detaillierten Check-the-Box-Berichte und verbringen wenig Zeit damit, Ihr Haus wirklich zu untersuchen.