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Wie sich Käufer mit ungeradem Einkommen für eine Hypothek qualifizieren können

Eine Hypothek zu bekommen kann für Millionen von Menschen, die selbstständig sind, unabhängige Auftragnehmer, Gig-Arbeiter sind oder für den größten Teil ihres Einkommens auf Provisionen und Boni angewiesen sind, mühsam sein. (Charles Krupa/AP)

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VonMichele Lerner 19. August 2021 um 5:30 Uhr EDT VonMichele Lerner 19. August 2021 um 5:30 Uhr EDT

Während die Suche nach einem bezahlbaren Eigenheim im Jahr 2021 für potenzielle Käufer eine große Herausforderung darstellt, kann es auch ein Hindernis sein, sich für einen Kredit zu qualifizieren.

Zu den allgemeinen Anforderungen für eine Kreditzusage gehören eine Kreditwürdigkeit von 640 oder höher für die meisten Kreditgeber, ein Verhältnis von Schulden zu Einkommen (das Ihr monatliches Bruttoeinkommen und die Mindestzahlung für wiederkehrende Schulden vergleicht) von 43 Prozent oder weniger und der Nachweis von Ihr Vermögen und Ihr Einkommen. Der letzte Punkt – das Einkommen – kann für Millionen von Menschen, die selbstständig sind, unabhängige Auftragnehmer, Gig-Arbeiter sind oder für den größten Teil ihres Einkommens auf Provisionen und Boni angewiesen sind, lästig sein.

Wir haben Tabitha Mazzara, Director of Operations bei der Mortgage Bank of California mit Sitz in Manhattan Beach, Kalifornien, um Rat für Hypothekenantragsteller ohne W-2-Standardeinkommen gebeten. Sie antwortete per E-Mail.

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Vor welchen Hindernissen stehen Selbständige/Unternehmer/Menschen mit Provisionseinkommen, wenn sie ein Eigenheim kaufen oder refinanzieren wollen? Warum haben sie mehr Schwierigkeiten als traditionelle Käufer?

Mazzara : Die meisten Selbstständigen und Unternehmer schreiben einen guten Teil ihres Verdienstes einfach deshalb ab, weil sie es können. Aber so viel Steuern abzuschreiben verringert das, was sie bei der Beantragung eines Wohnungsbaudarlehens als Einkommen anrechnen können, so dass es für sie schwieriger ist, sich für ein traditionelles Hypothekendarlehen zu qualifizieren. Wenn sie sich entscheiden, die Steuern auf ihr wahres Einkommen zu zahlen, wird der Betrag, den sie an Steuern schulden werden, einen großen Teil ihrer Ersparnisse für eine Anzahlung wegnehmen. Sie sind also in einem Catch-22. Erschwerend kommt hinzu, dass Kreditgeber in den meisten Fällen ein Einkommen von zwei Jahren benötigen – was einige Kreditnehmer nicht bieten können.

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Mazzara : Die Mortgage Bank of California [und einige andere Finanzinstitute] qualifiziert Selbständige, Geschäftsinhaber, Unternehmer, Investoren und Freiberufler mit alternativen Einkommensformen. Sie können mit Kontoauszügen, 1099 oder einer Debt Service Coverage Ratio (DSCR) für Mieteinnahmen oder Vermögenswerte, die sie verwenden können, zu uns kommen. Wir verlassen uns auf ihren wahren Cashflow als Einkommensqualifizierer und nicht auf eine manipulierbare Steuererklärung. Für 1099 verwenden wir das Bruttoeinkommen aus dem 1099 und nicht das Netto. DSCR eignet sich hervorragend für Personen, die über Airbnb- oder Vrbo-Immobilien verfügen oder für Immobilieninvestoren, da sie ihre Mieteinnahmen zur Qualifizierung nutzen können.

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Wie können sich diese Kreditnehmer am besten für eine Kreditzusage positionieren? Gibt es eine bestimmte Zeit, die sie benötigen, um auf nicht-traditionelle Weise Geld zu verdienen, bevor dieses Einkommen verwendet werden kann, um sie für einen Kredit zu qualifizieren?

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Mazzara : Sie können sich qualifizieren, solange sie zwei Jahre lang selbstständig mit einem Einkommen auf 1099 Formularen waren. Andere Faktoren wie eine gute Bonität und Anzahlung spielen ebenfalls eine Rolle bei der Qualifikationsberechtigung. Die gesamte Branche strebt eine Stabilität der Selbstständigkeit von mindestens zwei Jahren an.

Zahlen Kreditnehmer mit unregelmäßigem Einkommen höhere Zinsen für einen Kredit? Können sie dies überhaupt durch eine höhere Anzahlung, ein niedrigeres Schulden-Einkommens-Verhältnis oder eine höhere Kreditwürdigkeit ausgleichen?

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Mazzara : Die allgemeine Hypothekenbranche betrachtet Antragsteller mit ungleichmäßigen Einkommensströmen als unberechenbar. Aber da wir uns einen 12- oder 24-monatigen Schnappschuss ansehen, betrachten wir sie wirklich nicht als unberechenbar. Die Zinssätze für nicht qualifizierte Hypothekendarlehen (Nicht-QM-Kredite), bei denen es sich um Kredite handelt, die nicht den Richtlinien des Consumer Financial Protection Bureau für qualifizierte Hypotheken entsprechen, können etwas höher sein als bei herkömmlichen, von der Regierung besicherten Krediten. Aber es hat mit Risiko zu tun. Wir verwenden keine Steuererklärungen oder nachprüfbares Einkommen; Wir verwenden Cashflow. Kreditnehmer können einen höheren Zinssatz mit einer größeren Anzahlung ausgleichen, jedoch betrachten die meisten unserer Kunden in der Regel nicht den Zinssatz als entscheidenden Faktor. Sie sehen darin Opportunitätskosten. Es geht um Liquidität und was sie tun können, um mehr Geld zu verdienen, anstatt Kapital in ihr Haus zu investieren, um ein paar Dollar für ihre Hypothek zu sparen.

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Erwarten Sie im Zuge der sich verändernden Wirtschaft mehr Kreditprogramme für diese nicht-traditionellen Kreditnehmer?

Mazzara : Kreditprogramme für nicht-traditionelle Kreditnehmer werden ständig überprüft und verbessert. Was wir festgestellt haben, ist, dass die Leistung dieser Kredite besser ist als die Ihrer herkömmlichen herkömmlichen Kredite. Da die Hypothekendienstleister, die mit Nicht-QM-Krediten handeln, positive Leistungstrends aufweisen, werden die Nicht-QM-Kreditprogramme weiter ausgebaut.

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