logo

Md. Steuerschlupfloch erneut ins Visier genommen

Wenn Vanda Lee nächsten Monat das Stadthaus in Damaskus, das sie für 360.000 US-Dollar kauft, ansiedelt, erwartet sie, ihren Anteil an den Übertragungs- und Eintragungssteuern zu zahlen.

Lee, ein Immobilienmakler, nannte es eine „hübsche Routine“, wenn auch nicht ganz angenehm, Teil des Kaufs und Verkaufs von Immobilien. Betrag, der dem Montgomery County und dem Bundesstaat Maryland zusteht: 7.884 USD.

Nach derselben Formel hätte Towson Place, das Einkaufszentrum von Baltimore County, das letztes Jahr für 85 Millionen US-Dollar verkauft wurde, etwa 1,7 Millionen US-Dollar an Steuern generiert. An den Landkreis und den Staat überwiesener Betrag: Null.

Denn der Verkäufer Talisman Cos. aus Florida hat das Einkaufszentrum in eine Kommanditgesellschaft gestellt. Anstatt die Immobilie direkt zu kaufen, erwarb Kimco Realty aus New York die Partnerschaft. Als die Partnerschaft den Besitzer wechselte, änderte sich auch das Eigentum.

Ohne direkten Immobilienverkauf wurde keine Urkunde übertragen. Das bedeutete, dass keine Übertragungs- und Aufnahmesteuern gezahlt wurden. Und das bedeutete Einsparungen in Höhe von 1,7 Millionen US-Dollar für Talisman und Kimco.

Es ist ein vollkommen legaler Mechanismus, um Steuern zu vermeiden, und einige der größten Immobiliengeschäfte des Staates werden auf diese Weise durchgeführt, so das Maryland Department of Assessments and Taxation. Aber die Gesetzgeber von Maryland, die zunehmend frustriert über die Einnahmeverluste sind, haben wiederholt versucht, das zu schließen, was manche als eines der größten Schlupflöcher in der Steuergesetzgebung des Staates bezeichnen.

Kreditkartennummer des ersten Fortschritts

Im zweiten Jahr in Folge hat der Sprecher des Maryland House, Michael E. Busch (D-Anne Arundel), ein Gesetz gefördert, das Unternehmen verpflichtet, Übertragungs- und Eintragungssteuern zu zahlen, wenn Eigentum im Wert von mindestens 1 Million US-Dollar von einem Unternehmen auf ein anderes übertragen wird Verkauf der Mehrheitsanteile eines Unternehmens. Steuern würden anfallen, wenn die Immobilie mindestens 8o Prozent des Vermögens des zu veräußernden Unternehmens ausmachte.

Letztes Jahr hat das Gesetz 124 zu 17 im Repräsentantenhaus verabschiedet, und Busch plant, es während der aktuellen Generalversammlung zu einer der obersten Prioritäten zu machen. Als er die Maßnahme letzte Woche einführte, wurde sie als House Bill 1 bezeichnet.

In einem Interview sagte er, dass der Staat und die Landkreise, die Transfersteuern erheben, aufgrund des Schlupflochs eine wichtige Einnahmequelle in einer Zeit der Geldknappheit verlieren. Er sagte auch, es sei eine Frage der Fairness. Hausbesitzer müssen beim Verkauf ihrer Immobilie Grunderwerbsteuern zahlen, sagte er. Große Unternehmen sollten das auch.

'Es ist eine Eigenkapitalfrage', sagte er.

Das durch die Rechnung generierte Geld, das auf jährlich 40 Millionen US-Dollar geschätzt wird, würde bis 2008 für den Bau von Schulen verwendet werden. Nachrichtenberichte, die enthüllten, wie Unternehmen in Virginia, das keine Transfersteuer hat, die Zahlung von Aufzeichnungssteuern vermieden, veranlassten den Gesetzgeber diesen Monat, ähnliche Gesetze zu fördern zu Busch. Der Bezirk hat bereits ein Gesetz in den Büchern.

In Maryland ist die Gesetzgebung in den vergangenen Jahren im Senat gestorben – obwohl sie von Senatspräsident Thomas V. Mike Miller Jr. (D-Calvert) unterstützt wurde.

Gegner, darunter die Handelskammer von Maryland und die gewerbliche Immobilienbranche, sagen, die Maßnahme würde große Arbeitgeber aus dem Staat und kleine Unternehmen aus dem Geschäft treiben.

Einkommenssteuern werden auf die Gewinne aus dem Verkauf von Unternehmen gezahlt, so dass die Erhebung einer Übertragungssteuer 'eine Doppelbesteuerung' ist, sagte F. Patrick Hughes, gesetzgebender Vorsitzender des Maryland Chapters der National Association of Industrial and Office Parks.

wie kommt man an sonnenkollektoren

Andere Vermögenswerte wie Ausrüstung und Möbel würden bei Unternehmensverkäufen nicht besteuert, argumentierte er, also sollten Immobilien auch nicht besteuert werden.

'Sie werden keinen Immobilienhandel sehen, weil dies eine zusätzliche Steuer ist', sagte er. 'Es wird automatisch jeden Handel verzögern.'

»Bitte«, antwortete Busch. 'Ich glaube nicht, dass es irgendein Geschäft vertreiben wird.'

Die Befürworter planen, die Gesetzesvorlage hart voranzutreiben. Sie sagen, dass Unternehmen das Schlupfloch in einer Zeit zunehmend nutzen, in der die Kommunalverwaltungen verzweifelt nach Geld für den Schulbau suchen.

Befürworter weisen auch auf einen anderen Effekt der Lücke hin. Wenn Gewerbeimmobilien durch den Verkauf von Unternehmen den Besitzer wechseln, werden die Geschäfte nicht in den lokalen Grundbüchern erfasst. Ohne zu wissen, wofür große Gewerbeimmobilien verkauft werden, ist es für Steuerberater schwieriger, diese und andere Immobilien zu bewerten.

So zeigen Sie Familienfotos an

Diese Einschätzungen bestimmen, wie viel an Grundsteuern gezahlt wird. Wenn die Bewertungen für Gewerbeimmobilien niedrig sind, argumentierte Senator Brian E. Frosh (D-Montgomery), würden Hausbesitzer letztendlich mehr von der Grundsteuerlast tragen.

Das Thema erregte erstmals Mitte der 1990er Jahre in Maryland große Aufmerksamkeit, als die Einkaufszentren Annapolis und Montgomery ohne Zahlung von Übertragungssteuern verkauft wurden.

In jüngerer Zeit wurde das One Constellation Center in Oxon Hill 2003 für mehr als 20 Millionen US-Dollar verkauft. Prince George's County verlor rund 390.000 US-Dollar an Übertragungs- und Aufzeichnungssteuern, und Maryland konnte laut einer Analyse des Staates keine 90.000 US-Dollar eintreiben .

Diese Steuern wurden 2001 nicht bezahlt, als Metro Park North, ein Bürogebäude in Rockville, nach Angaben des Staates für 125 Millionen US-Dollar verkauft wurde. Das gleiche galt 2003, als die Harford Mall für 71 Millionen US-Dollar verkauft wurde.

Der staatliche Grunderwerbsteuersatz beträgt 0,5 Prozent des Verkaufspreises. Die Übertragungssteuersätze des Landkreises betragen bis zu 1 Prozent. Die Gebühren für die Eintragung in den Landkreis liegen zwischen 2,20 und 5 US-Dollar pro 500 US-Dollar des Verkaufspreises.

Frustriert darüber, dass die Gesetzgebung für den gesamten Staat gescheitert ist, unterstützt Del. Elizabeth Bobo (D-Howard) ein Gesetz, das speziell für Howard County entwickelt wurde.

'Wir können es uns nicht leisten, die Einnahmen zu verlieren', sagte sie.

Senator Ulysses Currie (D-Prince George's), Vorsitzender des Haushalts- und Steuerausschusses des Senats, wo der Gesetzentwurf in früheren Sitzungen gestorben ist, sagte, er unterstütze die Gesetzgebung.

'Diese Unternehmen sollten verpflichtet sein, Übertragungssteuern zu zahlen, genauso wie Sie oder ich, wenn wir ein Haus kaufen', sagte er.

Trotz seiner Unterstützung seien die Interessen, die dagegen ausgerichtet seien, stark, sagte er, was bedeutet, dass 'es von allen etwas schwere Arbeit erfordern wird'.

Senatorin Rona E. Kramer (D-Montgomery), die auch im Ausschuss tätig ist, sagte, sie sei sich nicht so sicher, ob das Gesetz verabschiedet werden sollte und glaubt, dass es in diesem Jahr keine besonders guten Chancen hat.

Wenn Unternehmen aufgrund der Gesetzgebung aus dem Staat verdrängt werden, 'könnte es uns am Ende mehr kosten, als wir gewinnen', sagte sie. »So hat sich der Senat gefühlt. Sofern sich an der Art und Weise, wie der Gesetzentwurf erstellt wurde oder an den Informationen, die uns übermittelt werden, nichts anderes geändert hat, wird das Ergebnis meines Erachtens dasselbe sein.'

Der Sprecher des Repräsentantenhauses, Michael E. Busch, plant, der Gesetzgebung höchste Priorität einzuräumen.

Vereisungsverletzung verursacht mehr Schmerzen