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PRIME RETAIL HAT EIN REZEPT FÜR OUTLET-MALL-ÜBUNGEN

Baltimores Prime Retail Inc., einer der erfolgreichsten Betreiber von Factory-Outlet-Einkaufszentren des Landes, hat viel Geld damit verdient, dass Menschen Fabriksekunden kaufen, Mode, die nicht zum vollen Preis verkauft wird, und andere Waren, die Hersteller ausladen möchten .

Prime Retail kündigte letzte Woche Pläne an, mit Horizon Group Inc., einem weiteren Immobilieninvestment-Trust, der Outlet-Malls betreibt, zu fusionieren, um einen innovativen Deal zu schaffen, um ein Outlet für übrig gebliebene Outlet-Center zu schaffen.

Die Transaktion könnte den Aktionären von Prime Retail große Vorteile bringen, sagte David Fick, ein Analyst der Outlet-Branche bei Legg Mason Inc. in Baltimore Börse als PRT.

Prime Retail hat sich bereit erklärt, Horizon für etwa 900 Millionen US-Dollar zu kaufen, aber als gewissenhafter Käufer wollte der Vorsitzende von Prime Retail, Abraham Rosenthal, nur 20 der Horizon-Outlet-Malls.

Die anderen 17 Horizon-Immobilien, die nach fast jedem Standard als beschädigte Ware gelten würden, und drei weniger als perfekte Prime-Zentren werden in einen neuen Immobilien-Trust namens Continuing Horizon geworfen.

'Cloudy Horizon' wäre eher so, sagen Analysten. 'Ich nenne es einen Müll-REIT', sagte Fick, der am 6. November eine Kaufempfehlung für Prime Retail-Aktien aussprach.

Die Prognose für Continuing Horizon ist so düster, dass der gesamte Betrieb, alle 20 Prime Retail Factory Outlet Center, im Rahmen der komplizierten Fusionstransaktion an die Aktionäre von Prime Retail und Horizon verschenkt werden.

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Die Suche nach einem Fusionspartner war die einzige Möglichkeit, wie Horizon überleben konnte, da fast die Hälfte seiner Outlet-Center Geld verliert oder nur geringfügig profitabel ist. Die gute REIT/schlechte REIT-Strategie ermöglicht es dem Unternehmen, seine Probleme zu isolieren, damit diese Eigenschaften nicht das ganze Unternehmen versenken.

Die Fusion ist im Grunde ein Aktientausch: Horizon-Aktionäre würden Prime Retail-Aktien und Stammaktien an Continuing Horizon erhalten. Inhaber von Prime Retail erhalten Vorzugsaktien von Continuing Horizon.

Die Vorzugsaktien von Continuing Horizon zahlen eine Dividende von 10 Prozent – ​​wenn die Sammlung von angeschlagenen Einkaufszentren genug Geld einbringt, um sie zu decken. Beamte beschreiben den Wert der Stammaktien von Continuing Horizon, die an die Aktionäre ausgeschüttet werden, als „Nominalwert“. Fick übersetzt: 'Nominal bedeutet Null.'

Aber es besteht die große Chance, dass die Aktie von Continuing Horizon eines Tages etwas wert sein könnte, also ist es so, als würde man ein kostenloses Lotterielos mit ihrem regulären Lagerbestand werfen.

Ungewöhnlich wie es scheint, sollte das Aussortieren und Verschenken aller Underachiever von Prime Retail und Horizon das überlebende Unternehmen als Kraftpaket im Outlet-Immobiliengeschäft hinterlassen. Die Betreiber von Outlet-Malls waren an der Wall Street in letzter Zeit etwas in Ungnade gefallen. Wie versierte Outlet-Shopper sind Investoren misstrauisch gegenüber Outlets geworden, weil sie herausgefunden haben, dass viele der in Outlet-Centern verkauften Waren nicht das sind, was der Name impliziert.

Die ursprünglichen Factory Outlets und Einzelhandelsgeschäfte wie Nordstrom Rack und Saks Fifth Avenues Off Fifth Stores behandeln hauptsächlich echte Reste. Waren, die nicht bei Nordstrom's in der Montgomery Mall verkauft werden, werden nach Silver Spring zum Rack-Laden transportiert. Hersteller verwenden ähnliche Geschäfte, um zurückgegebene, unverkaufte, außerhalb der Saison befindliche und unvollkommene Waren loszuwerden.

Aber das Brot-und-Butter-Geschäft der meisten Outlet-Malls sind Waren, die nie für normale Einzelhandelsgeschäfte bestimmt waren. Made-for-Outlet-Ware wird benötigt, um die immer größer werdenden Off-Price-Zentren zu füllen.

Der Wettbewerb zwischen den Einkaufszentren ist hart um die begehrtesten Outlet-Stores – wie Ralph Lauren und Donna Karan – und einige Outlet-Center haben Probleme, selbst die allgegenwärtigen Geschäfte zu mieten.

Horizon hatte besondere Probleme, einige seiner Zentren zu füllen. Es hat den Fehler gemacht, in einer umgebauten Dole-Ananas-Konservenfabrik auf Hawaii das vielleicht beste Outlet-Center für weiße Elefanten aller Zeiten zu bauen.

Die Konservenfabrik, sagten Horizon-Beamte einmal mit ernster Miene, war als 'Smithsonian-Ansatz zum Einkaufen' gedacht, der ein Outlet-Einkaufszentrum mit Museumsausstellungen zur hawaiianischen Geschichte kombinierte. Horizon wünscht sich, das Projekt wäre Geschichte; Analysten schätzen, dass es jährlich 12 Millionen Dollar verliert.

Unnötig zu erwähnen, dass Prime Retail dieses auf der Stange gelassen hat, als es die besten Zentren von Horizon auswählte, zu denen drei Projekte in Fahrtnähe von Washington gehören. Horizon – und bald Prime Retail – besitzt das Berkeley Commons Outlet Center in Williamsburg, das Perryville Outlet Center direkt an der Interstate 95 in Maryland und das Chesapeake Village Outlet Center in Queenstown, Maryland, direkt an der Route 50.

Obwohl Prime Retail in Baltimore ansässig ist, hat es keine anderen Projekte in dieser Region, aber es wurde kürzlich der Spatenstich für ein 300.000 Quadratmeter großes Outlet-Center in der Nähe von Hagerstown, Maryland, gemacht.

Nach Abschluss der Fusion, voraussichtlich Anfang nächsten Jahres, wird Prime Retail über 37 Outlet-Center verfügen und eines von vier Immobilienunternehmen sein, die zusammen die Hälfte der Outlet-Mall-Fläche des Landes besitzen. Die anderen großen Player sind FAC Realty Trust Inc., Tanger Factory Outlet Centers Inc. und Chelsea GCA Realty Inc.

Für Fick und andere Einzelhandelsanalysten operiert Mills Corp. aus Washington, Eigentümer von Potomac Mills und drei ähnlichen Immobilien, in einer anderen Nische des Geschäfts als herkömmliche Outlet-Center.

Anleger legen ihr Geld in REITs an, da die Trusts laut Gesetz und Satzung verpflichtet sind, den größten Teil ihrer Gewinne in Form von Dividenden an die Anleger weiterzugeben.

Prime zahlt jetzt eine Dividende von rund 8,3 Prozent pro Jahr und das Unternehmen erwartet durch die Horizon-Übernahme eine Gewinnsteigerung von 10 Prozent.

'Prime bekommt einige sehr, sehr günstige Vermögenswerte' von Horizon, sagte Fick. 'Wir glauben auch, dass Horizon aufgrund von Leerständen und der Tatsache, dass sie nicht die gleiche Qualität an Mietern wie Prime haben, ein enormes Potenzial hat.'

Dies sei möglicherweise nicht die letzte Akquisition von Prime, fügte er hinzu, da FAC einige seiner Immobilien verkaufen möchte. 'Prime ist eindeutig ein Player für alles, was auf den Markt kommt.' BET verzögert Jahresversammlung

Die BET Holdings Inc. aus Washington hat ihre jährliche Hauptversammlung, die normalerweise Mitte Dezember stattfindet, aufgrund des von Gründer Robert L. Johnson und Liberty Media Corp. vorgeschlagenen Buyouts verschoben.

Johnson und Liberty, die bereits 90 Prozent von BET besitzen, boten im vergangenen September an, den Rest der Aktien des Unternehmens für 48 US-Dollar pro Aktie zu kaufen. Die Aktie wird an der NYSE als BTV gehandelt.

Die Reaktion war ein vorhersehbarer Klageregen im Namen der Aktionäre, die sich darüber beschwerten, dass das Angebot viel zu niedrig sei. 'Achtundvierzig Dollar sind obszön', sagte Donald J. Enright von Finkelstein, Tompson & Loughran, der Washingtoner Anwaltskanzlei, die einen der Fälle bearbeitet.

BET-Vorstandsmitglied Delano Lewis, der Präsident des National Public Radio, leitet ein Direktorenkomitee, das mit der Bewertung des Angebots und der Entscheidung, ob es fair ist, beauftragt ist.

Die Anleger wetten, dass Johnson sein Gebot erhöhen muss, indem er den Preis der Aktie erhöht, die am Freitag bei 51,75 USD an der NYSE schloss, wo sie als BTV gehandelt wird.

Größter BET-Aktionär nach den Insidern ist der New Yorker Investor Mario Gabelli, der letzte Woche mitgeteilt hat, dass er mehr Aktien gekauft hat und nun 9,8 Prozent der öffentlich gehandelten Aktien besitzt.

Gabelli und andere Aktionäre, die Johnsons Angebot von 48 US-Dollar pro Aktie abgelehnt haben, sagen, dass die BET-Aktie mindestens 60 US-Dollar pro Aktie wert ist, wahrscheinlich 75 US-Dollar und vielleicht mehr.

Offiziell wurde die Jahresversammlung verschoben, um Lewis mehr Zeit zu geben, die Fairness des ursprünglichen 48-Dollar-Gebots zu bewerten. Aber die Investoren wetten, dass die Verzögerung bedeutet, dass die Klagen genau das tun, was beabsichtigt war: Druck auf Johnson auszuüben, um ein besseres Angebot zu machen.