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Der REIT-Weg zur Diversifizierung

Um wirklich diversifiziert zu sein, sollten wir laut Lehrbüchern alle in Immobilien investieren.

Viele Anleger glauben, dass sie genau das getan haben, indem sie ein Haus gekauft haben. Ich denke, ihre Häuser sind anders als meine. Wenn ich an Haus denke, denke ich nicht an Einkommen, sondern an Abflüsse: Hypothekenzahlungen, Grundsteuern, Unterhalt, Versicherungen und alles andere.

Ein Haus kann ein Zuhause sein. Aber es ist nicht unbedingt eine Investition in Immobilien.

Wovon die Experten oft sprechen, sind Gewerbeimmobilien, die Miete fließt in die Tasche. Das ist Investitionen in Immobilien.

Industrieparks oder Bürogebäude können sich die meisten Menschen nicht leisten. Also kaufen sie stattdessen Real Estate Investment Trusts (REITs). REITs gehören zu den wenigen Möglichkeiten für den Normalbürger, Vermieter zu werden.

Ich habe REITs jahrelang gemieden, teils weil ich sie nicht verstand, teils weil mich Immobilien nervös machen.

Historisch gesehen haben wir mehr Immobilienblasen als Technologieaktienblasen gesehen. Die 1970er Jahre waren besonders hässlich. Genauso waren die 1980er Jahre. REITs litten unter den Folgen.

1999 erhielten REITs einen ungebetenen Schub von einer unanfechtbaren Quelle – Warren Buffett.

Millionen von Anlegern haben von einer Wohltätigkeitsauktion gelesen, für die Buffett eine alte Brieftasche gespendet hat. Die Brieftasche enthielt einen Aktientipp – der zusammen mit der Brieftasche an den Gewinner gehen würde.

Der Gewinner mit einem Gebot von 210.000 US-Dollar enthüllte später, dass Buffetts Tipp ein REIT war, ein Sektor, in dem Buffett jetzt bedeutende Beteiligungen hält.

Die Kurse der REIT-Aktien waren damals deutlich gesunken, insbesondere im Vergleich zu Technologiewerten. Sie sind seitdem gut gestiegen und haben auch Bargeld ausgezahlt. (Eine vollständige Sammlung von REIT-Performance-Statistiken und REIT-Erläuterungen finden Sie auf der Website der National Association of Real Estate Investment Trusts unter www.nareit.com.)

Aus publizistischer Sicht war der Buffett-Moment vielleicht der größte Moment für REITs.

Der zweitgrößte Moment kam während der Baisse des vergangenen Jahres.

Während die meisten anderen Aktienkategorien in den Jahren 2000 und 2001 rückläufig waren, erzielten REITs im Jahr 2000 25 Prozent und im Jahr 2001 bisher etwa 4 Prozent.

Die Rendite des letzten Jahres liegt deutlich über der Performance der letzten 10 Jahre. Die durchschnittliche Jahresrendite von REITs seit 1990 beträgt 10,59 Prozent gegenüber 12,78 Prozent für den Aktienindex Standard & Poor's 500.

REITs werden von Unternehmen verkauft, die im Immobiliengeschäft tätig sind und Einkaufszentren, Apartmentkomplexe, Industrieimmobilien und Bürogebäude besitzen und betreiben.

Einige REITs sind stark diversifiziert; andere konzentrieren sich auf ein geografisches Gebiet oder eine bestimmte Art von Gewerbeimmobilien.

Sie gelten als Einkommensaktien. Tatsächlich geben sie derzeit durchschnittlich etwa 7 Prozent an die Aktionäre weiter – mehr als Anleihen, mehr als die meisten Dividendenaktien.

REITs unterscheiden sich in einem entscheidenden Punkt von anderen Dividendenaktien. Bei gewöhnlichen Dividenden zahlenden Unternehmen besteuert der Staat Gewinne effektiv zweimal, einmal wenn sie vom Unternehmen erwirtschaftet werden und einmal wenn sie an den Aktionär ausgeschüttet werden.

Nach Bundesrecht müssen REITs ihre Gewinne nicht versteuern – solange sie 90 Prozent ihres Erlöses an die Aktionäre weitergeben, die Steuern zahlen.

Laut der National Association of Real Estate Investment Trusts gibt es rund 200 börsennotierte REITs. Ein kleiner Prozentsatz sind „Hypotheken“-REITs – die in Schulden investieren. Es waren Hypotheken-REITs, die in den 1970er Jahren zusammenbrachen.

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Die meisten sind Equity-REITs, die Immobilien besitzen.

Wenn Sie sich mit dem Aktienmarkt unwohl fühlen, sind REITs definitiv der Aktienmarkt, mit den gleichen Risiken, die jeder Aktie innewohnen – einschließlich der Volatilität und des potenziellen Verlusts des investierten Kapitals.

Wenn Sie sich mit Immobilien unwohl fühlen, bergen sie auch all diese Risiken. REITs sind definitiv Immobilien.

Darüber hinaus werden sie anders als konventionelle Aktien bewertet, und zwar nach „Funds from Operations“ (FFO) je Aktie sowie nach dem Gewinn je Aktie. Viele Anleger bewegen sich bei der Bewertung von REITs auf unbekanntem Terrain.

Sie können direkt hier in Washington etwas über REITs lernen, indem Sie sich den ältesten kontinuierlich betriebenen REIT des Landes ansehen: den Washington Real Estate Investment Trust (WRE), der sich selbst als „selbstverwalteten, selbstverwalteten“ REIT bezeichnet, der in Einkommen investiert. Produktionsstandorte in der Region Washington-Baltimore.

Das Unternehmen ist hinsichtlich der Immobilienarten diversifiziert, darunter 10 Fachmarktzentren, 24 Bürokomplexe, 15 Industriestandorte und 10 Mehrfamilienhäuser.

Die Website des Unternehmens (www.writ.com) bietet eine Karte mit den Immobilien. Darunter befinden sich das Einkaufszentrum Chevy Chase Metro Plaza im Bezirk, das Montgomery Village Center in Gaithersburg, das Lexington Building in Rockville und der Northern Virginia Industrial Park in Lorton.

Der Washington Real Estate Investment Trust hat 30 Jahre in Folge steigende Dividenden gezahlt. Ich empfehle diese oder eine andere Aktie nicht, sondern verwende sie eher als Illustration.

Anlageexperten bieten drei grundlegende Richtlinien für die Bewertung von REITs: Suchen Sie nach einem Management mit mindestens fünf Jahren Erfahrung, bevor das Unternehmen an die Börse ging; Suchen Sie nach einer erheblichen Beteiligung des Managements (10 bis 15 Prozent) am REIT; achten Sie auf übermäßige Schulden, insbesondere kurzfristige, variabel verzinste Schulden; und prüfen Sie die Vermögenswerte eines REITs sorgfältig.

'Sie sollten sich wirklich an den REIT wenden, um in der Vergangenheit Dividenden auszuschütten und diese Dividenden jedes Jahr zu erhöhen', fügte Edmund B. Cronin Jr., Chairman und Chief Executive des Washington Real Estate Investment Trust, hinzu.

„Darüber hinaus müssen Sie sich fragen, wie hoch Ihre Risikobereitschaft ist. Einige REITs sind an der Entwicklung beteiligt, was riskanter ist als Unternehmen, die bestehende Immobilien kaufen. . . . Die Achillesfersen der Immobilien sind zu viel Schulden und Überentwicklung.'

Ken Statz, Managing Director von Security Capital Research and Management Inc., einem Investmentfonds mit Sitz in Chicago, der REITs im Wert von 2,2 Milliarden US-Dollar verwaltet, sagte, der größte Fehler der REIT-Käufer sei, der Verlockung exorbitanter Dividendenrenditen zu erliegen.

'Wenn Sie einen Ertrag von 10 Prozent überschreiten, ist das ein Zeichen von Bedrängnis, nicht von Gesundheit', sagte Statz. 'Das bedeutet, dass sie die Leute nur durch das Anbieten einer sehr hohen Rendite zum Kauf von Aktien halten können, und dass die Rendite wahrscheinlich eher gesenkt als erhöht wird', sagte er.

'Wenn die durchschnittliche Rendite 7 Prozent beträgt und Sie eine 10 sehen, sagt der Markt, dass er sich bei einem Unternehmen nicht sicher ist.'

Wenn Sie 'in dieser schönen Zone von 7 bis 9 Prozent bleiben', rät er REIT-Investoren, 'stehen Sie wahrscheinlich in hochwertigen Immobilien.'

Das größte Risiko für den REIT-Investor ist laut Statz der Gewerbeimmobilienzyklus. „Wenn es eine ernsthafte Überbauung gibt, werden Sie Schwierigkeiten haben“, sagte er.

Aber er glaubt, dass die Risiken viel geringer sind als in den 1970er und 1980er Jahren. Die Branche war damals 'wie ein betrunkener Seemann', sagte Statz: 'Geben Sie ihnen etwas Kapital und sie sind wild geworden. . . . Dieser Markt hat Mitte der 90er Jahre wirklich damit begonnen, sein Eigentum zu verbriefen.' Das habe der Branche etwas Disziplin gebracht, sagte er.

Statz merkte an, dass die Nervosität über eine mögliche Überbauung die REIT-Aktien 1998 und 1999 nach unten getrieben habe. Der Rückgang der Aktien führte im Wesentlichen zu einer Defundierung einiger Immobiliensektoren, was dazu beitrug, eine Blase zu verhindern.

REITs als Gruppe erholten sich und entwickelten sich in den Jahren 2000 und 2001 deutlich, insbesondere als Investoren vor der Technologie Zuflucht suchten.

Dennoch bleiben Immobilien Immobilien, die wie andere Branchen konjunkturellen Schwankungen unterliegen. Wenn in Einkaufszentren Geschäfte wegen sinkender Konsumnachfrage geschlossen werden, sinken die Mieten.

Wenn Unternehmen, die Bürogebäude besetzen, schließen (wie es bei vielen Telekommunikationsunternehmen der Fall ist), können Büros leer stehen.

Viele Finanzberater empfehlen ihren Kunden REITs nicht als Kernstück eines Portfolios, sondern als Ballast – zur Diversifizierung.

REIT-Publikumsfonds bieten eine weitere Diversifikation. Eine Liste von ihnen ist auf der Website der National Association of Real Estate Investment Trusts verfügbar. Morningstar Inc., die Investmentfondsgesellschaft, bewertet sie zusammen mit anderen Fonds auf www.morningstar.com.

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