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Für diese Einwohner von D.C. gibt es keinen Ort wie den Fort Chaplin Park

Gladys M. Paige lebte in den späten 1960er Jahren in den Fort Chaplin Park Apartments und beschloss dann, in einen neueren Gartenapartmentkomplex in der Nähe zu ziehen. Aber die Mieter ihres neuen Komplexes begannen, die Wohnungen zu missbrauchen, das Management stellte die Instandhaltung der Gebäude ein und zwei Jahre später floh Paige zurück in das gepflegte und ruhige Fort Chaplin.

»Ich glaube nicht, dass Sie einen so schönen Ort wie Fort Chaplin finden können«, sagte Paige, die inmitten ihrer Blumen auf ihrer schattigen Terrasse stand. 'Sie halten es durch und die Mieter haben viel damit zu tun.'

Ihre Nachbarin Adrienne Russell, die an ihrer Seite stand, stimmte zu. „Die Leute hier sind stolz auf ihre Wohnungen. In den Fluren sieht man keinen Müll. Wenn das Licht aus ist, rufst du an und am nächsten Tag sind sie da. Tatsächlich kommt jeden Morgen ein Mann, um nach den Lichtern zu sehen.'

Fort Chaplin Park, ein riesiges Projekt mit 549 Einheiten, das beide Seiten der East Capitol Street westlich der Kreuzung mit der Benning Road flankiert, wurde während des Gartenwohnungsbooms gebaut, der vor 20 Jahren die Hügel und Täler östlich des Anacostia River traf. Aber im Gegensatz zu vielen anderen Komplexen dort hat Fort Chaplin Park in einem guten Zustand überlebt, das Ergebnis einer wachsamen Verwaltung, stabilen Eigentums und Mietern, die sich um den Ort, an dem sie leben, kümmern, sagen seine Manager.

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Bis auf wenige Ausnahmen sind die Schwimmbäder der anderen Komplexe jetzt überdacht oder mit Müll und Schutt gefüllt. Ihre Terrassen sind graslos und mit durch Erosion ausgehöhlten Schluchten durchzogen. Fenster sind kaputt, Waschküchen sind nur noch eine Erinnerung und viele Wohneinheiten sind mit Brettern vernagelt.

Beide Swimmingpools im Fort Chaplin Park sind geöffnet und mit farbenfrohen Möbeln am Pool umgeben. Die Terrassen sind vom täglichen Gießen saftig grün. Die weiß-beigen Fliesen in den 37 Eingängen glänzen. Die Waschräume sind makellos. Müll wird täglich gesammelt. Es gibt keine freien Einheiten.

Alan Levy, Leiter der Wohnungsverwaltung der Charles E. Smith Companies, die den Komplex verwaltet, schreibt die Instandhaltung seinem Unternehmen, den Mietern und den Eigentümern, zu denen auch Mitglieder der Familie Smith gehören, zu.

Fünfzig Prozent der Mieter wohnen seit mehr als 10 Jahren dort, sagte Levy, im vergangenen Jahr seien nur 27 Stellen leer gewesen. Neben dem Manager und dem stellvertretenden Manager leben mehrere der Instandhalter im Projekt.

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»Wir haben ein enges Schiff«, sagte Levy, der in seinem Crystal City-Büro am Hauptsitz der Firma saß. „Wir mögen es nicht, Zigarettenstummel am Bordstein zu sehen. Wir achten auf Details.“

Die Managerin, Anna B. Smith, besichtigt das Anwesen täglich und beaufsichtigt einen Stab von 10 Hausmeistern, zwei Malern und drei Angestellten, die sich um das Heiz- und Kühlsystem des Projekts kümmern. Ein Hausverwalter besucht dreimal pro Woche und es gibt spezielle Inspektoren für den Pool und das Gelände, sagte Levy und fügte hinzu, dass bei allen 16.000 Wohneinheiten, die vom Unternehmen verwaltet werden, dasselbe Regime eingehalten wird.

Viele Vermieter des Distrikts machen das Mietpreisgesetz der Stadt für den Rückgang des Wohnungsbestands der Stadt, insbesondere östlich der Anacostia, verantwortlich. Levy sagte auch, dass er das Gesetz nicht mag, weil es die Mieten niedrig gehalten hat, während andere Kosten, insbesondere die Nebenkosten, stark gestiegen sind.

Aber das Projekt sei profitabel, sagte Richard Kirstein, ein ehemaliger Eigentümer, der als Treuhänder für die verbleibenden Eigentümer fungiert. Levy fügte hinzu, dass eine verbesserte Effizienz es dem Management ermöglicht habe, das Wartungsniveau aufrechtzuerhalten. Darüber hinaus sei Fort Chaplin die Last der Übernahme aller Nebenkosten erspart geblieben, da es eines der ersten Projekte war, bei dem Wohnungen einzeln für den Strom gemessen wurden, damit die Mieter diese Kosten tragen, sagte Levy.

»Die Mietpreiskontrolle ist eine Belastung«, sagte Levy. „Es gibt Dinge, die wir gerne machen würden, die wir nicht können“, wie zum Beispiel zusätzliche Parkplätze hinzufügen und vielleicht einige Dächer reparieren. Vor der Mietpreisbremse konnte das Unternehmen die Mieten erhöhen, um diese Kosten zu decken. Jetzt müssen sie auf die Genehmigung der Stadt für Mieterhöhungen warten, die aus größeren Verbesserungen resultieren.

Zum Beispiel bat das Unternehmen im März das Mietkontrollamt der Stadt um Genehmigung, die Mieten um etwa 50 Cent pro Einheit jeden Monat zu erhöhen, um die Installation neuer lichtstarker Leuchten rund um das Projekt zu einem Preis von 20.09 USD zu bezahlen. Im Mai fand eine Anhörung zu dem Antrag statt, aber es wurde keine Entscheidung getroffen.

1980 sammelte der Komplex 1,5 Millionen US-Dollar ein, hauptsächlich an Mieten, während er 785.792 US-Dollar ausgab, darunter 255.000 US-Dollar für Nebenkosten und 274.239 US-Dollar an Verwaltungskosten, nach Informationen, die das Unternehmen Smith bei der Mietkontrollbehörde eingereicht hatte. Das Unternehmen gab außerdem weitere 353.623 US-Dollar aus, um die Hypothek abzuzahlen.

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Die Mieten für Ein-Zimmer-Einheiten für neue Mieter reichen von 8 bis 4; Stadthäuser mit drei Schlafzimmern für 463 US-Dollar.

Richard Kirstein, Präsident von Richmarr, einer großen lokalen Entwicklungsgesellschaft; Julius Goldstein, ein bekannter Washingtoner Bauunternehmer und Immobilienmakler; und Mitglieder der Familie Charles E. Smith bauten das Projekt ab 1963 für mehrere Millionen Dollar über drei Jahre.

Der Besitz ist heute praktisch gleich geblieben, eine Seltenheit für Südostgartenwohnungsprojekte, die normalerweise an eine Reihe von Eigentümern weitergegeben werden, die mehr an den Steuervorteilen des Wohnungseigentums als an der Instandhaltung interessiert sind.

„Wir bauen für langfristiges Eigentum und nicht für Immobilienspekulation“, sagte Kirstein.

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Dieselbe Gruppe von Eigentümern baute und besitzt immer noch das Marbury Plaza in der 2300 Good Hope Rd. SE, seit langem eine beliebte Adresse für junge, mittelständische Berufstätige. Kirstein und die Familie Smith bauten auch Oxford Manor, ein Gartenwohnungsprojekt mit 227 Einheiten in der 2607 Bowen Rd. SE, das von schäbigen, stadteigenen Sozialwohnungen und baufälligen Gartenwohnungen in Privatbesitz umgeben ist.

Von Oxfords Rasen und dem schimmernden Pool aus kann man auf die Ambassador Square Apartments blicken, einen Apartmentkomplex mit 525 Einheiten, in dem Kleider von den Balkonen hängen. Der Pool wurde vor langer Zeit geschlossen und gefüllt, es gibt viele offene Stellen und Anfang dieses Jahres wurde die Versicherungsgesellschaft, die die Hypothek hielt, zwangsvollstreckt.

Junge schwarze Berufstätige strömten in den 1960er Jahren in die Gartenwohnungen im Südosten und zogen eine neue Wohnung in der Stadt den kürzlich aufgehobenen Wohnungen in den Vororten vor.

Aber wenn diese Mieter gingen, wurden sie in der Regel durch Familien mit alleinerziehenden Müttern mit geringerem Einkommen ersetzt. Fort Chaplin hingegen behielt viele seiner ursprünglichen Pächter, die Lehrer und Regierungsangestellte auf mittlerer Ebene waren.

'Am Anfang waren wir sehr wählerisch bei den Mietern und haben eine wunderbare Gruppe von Mietern bekommen, die stolz sind und versuchen, dies aufrechtzuerhalten. . . . Die Mieter hatten das Gefühl, ein erstklassiges Projekt zu haben, und sie sind äußerst hilfreich, um Menschen fernzuhalten, die für sie und ihr Eigentum destruktiv wären“, sagte Kirstein.

Teilweise leben drei Generationen einer Familie in der Anlage, wie Ida Cameron, eine pensionierte Lehrerin, und ihre Tochter. Cameron mietete 1968 eine Zweizimmerwohnung in Fort Chaplin. Heute lebt ihre Tochter, die heute Mutter ist, in ihrer eigenen Wohnung nebenan.

'Die Leute lieben es einfach so sehr, dass sie selten ausziehen, also haben Sie nicht die Fluktuation und das verhindert viele Probleme', sagte Levy.

Leonard Wallace, ein Röntgentechniker und einer der ursprünglichen Mieter, sagte: „Es scheint im Laufe der Jahre besser zu werden. Das Management ist sehr kooperativ und es ist außergewöhnlich sauber. Ich würde nirgendwo anders leben. Ich werde hier sterben.'